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Contratos

CONTRATO

É o acordo de vontades, ou negócio jurídico, entre duas ou mais pessoas (físicas ou jurídicas) com finalidade de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos de natureza patrimonial.  Todos os contratos são atos jurídicos bilaterais, pois resultam de uma conjugação de duas ou mais vontades.

Requisitos de Validade para um Contrato:

- agente capaz;

- objeto lícito e possível e economicamente apreciável;

- forma prescrita ou não vedada em Lei;

- acordo de vontades, que pode ser expresso ou tácito (o consentimento voluntário é o elemento essencial do contrato)

CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

Quanto à manifestação da vontade:

Unilaterais: nascem obrigações apenas para uma das partes;  uma única vontade.  Ex:  testamento, mútuo,

Bilaterais: geram obrigações para ambas as partes;  duas manifestações de vontade.  Ex: contrato de compra e venda, contrato de doação, etc.

- nenhum dos contratantes, antes de cumprir a sua obrigação, pode exigir o cumprimento da obrigação do outro;

- parte lesada pelo inadimplemento da obrigação pela outra, pode pedir resolução do contrato e perdas e danos;

Plurilaterais: várias manifestações de vontade.  Ex.:  contrato social de uma sociedade mercantil.

Quanto à contraprestação:

Onerosos: são aqueles em que uma das partes assume o ônus e a outra assume as vantagens, ou ambos assumem o ônus e as  obrigações  O direito de uma parte é o dever da outra parte.  Ex.:  contrato de compra e venda;  contrato de locação, etc;

Gratuitos: quando existe somente uma prestação.  Ex.:  contrato de doação sem encargos; testamento, comodato; etc

- Os contratos gratuitos devem ser interpretados restritivamente;

- Se reduzirem o alienante à insolvência, são anuláveis pelos credores quirografários.

Quanto à execução:

Execução Instantânea: é quando o contrato é de execução imediata, esgotando-se num só instante, mediante uma única prestação, num único ato.  Ex.:  contrato de compra e venda à vista;

Trato Sucessivo:  quando um contrato vai ser executado em vários atos, no momento futuro, continuadamente.  Ex.:  contrato de locação, contrato de crediário, contrato de prestação de serviços; etc

Diferido: quando um contrato vai ser executado em um único ato, no momento futuro.  Ex.: contrato de compra e venda a prazo com um único pagamento.

- Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa enquanto não receber o preço combinado (pactuado).

Quanto à certeza das prestações:

Comutativos:  as prestações de ambas as partes são certas, podendo seu montante ser avaliado já no ato da conclusão do contrato.  Ex.  compra e venda;

Aleatórios: a prestação de uma ou de ambas as partes depende de um evento futuro e incerto. Ex: compra de produção da próxima safra de laranja, com preço fixado.  No momento da celebração do contrato o preço é fixado, mas se ignora a quantidade da produção, e mesmo se haverá produção.   Há pois, um risco:  a Álea.  Esta álea pode se referir tanto  à quantidade  quanto à própria existência da coisa.

Se o contrato for aleatório, por se referir a coisas ainda não existentes, mas expostas a riscos assumidos pelo adquirente, terá igualmente direito o alienante a todo o preço, posto que a coisa já não existisse, em parte, ou de todo, no dia do contrato.

Quanto à independência:

Principais: têm vida autônoma;

Acessórios: sua existência está subordinada a de outro contrato:  Ex.: fiança.

Quanto à pessoa do contratante:

Intuito Personae: o consentimento é dado em razão da pessoa do outro contratante.

Impessoais: não importa a pessoa do outro contratante.

Quanto à sua denominação:

Nominados (Típicos): estão tipificados em lei.  Têm denominação prevista no Código Civil;

Inominados (Atípicos): ainda não foram regulamentados.  São os contratos criados pelas partes, dentro do princípio da liberdade contratual e que não correspondem a nenhum tipo previsto no Código Civil.

Quanto à autonomia da vontade:

Contratos paritários: quando as partes são colocadas em pé de igualdade discutindo amplamente e fixando todas as suas cláusulas.

Contratos de Adesão: quando uma das partes se limita aceitar as cláusulas e condições previamente estipuladas pela outra.

Quanto à  Forma:

Não Solenes (Não formais): a lei não exige uma forma preestabelecida para reger estes contratos.  A regra é a utilização dos contratos não solenes ou não formais.

Solenes:  a forma especial deve estar expressa em lei.  Exs.:  Contrato de compra e venda de bem imóvel;  pacto antenupcial; Contrato de locação residencial; Doação de Imóvel;  etc;

Contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel:

Para valores acima de 10 SM –  é necessário lavrar escritura pública para que o negócio tenha validade.   No novo Código Civil, a vigorar em 2003, só para  valores acima de 30 SM é que necessita de Escritura.

A escritura pública deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis:  somente neste caso é que o comprador torna-se legítimo proprietário do bem imóvel;

Pacto Antenupcial:

É um acordo firmado entre os nubentes, antes do casamento.  Após o casamento este contrato não pode ser realizado (de acordo com o atual Código Civil.  A partir de 2003, este contrato poderá ser feito durante o  casamento);

Caso não exista um contrato de Pacto Antenupcial antes do casamento, a regra válida é:  Regime de Comunhão Parcial de Bens;

A lei exige que seja lavrada escritura pública;

Contrato de Locação Residencial com Denuncia Vazia:

Forma escrita é exigida;

Denuncia Vazia: Há a possibilidade do locador reaver o imóvel ao término do contrato, sem apresentar qualquer justificativa:  para tanto, basta que o contrato tenha prazo de duração igual ou superior a 30 (trinta) meses ;

Doação de Bem Imóvel:

Forma escrita é exigida;

Deve ser lavrada escritura pública;

Para que a pessoa que se beneficiou da doação seja considerada legítima proprietária do bem doado, é necessário o registro em Cartório de Imóveis;

PRINCÍPIOS DE GARANTIA DE UM CONTRATO

Princípio da Autonomia da Vontade: consiste no poder que têm as partes de livremente estipular, mediante acordo de vontades, a disciplina de seu interesse, suscitando os efeitos tutelados pelo ordenamento jurídico, limitados tão somente pela supremacia da ordem pública.

O poder de auto-regulamentação dos interesses dos contratantes advém do princípio da autonomia da vontade.

Os Contratos de Adesão restringem a autonomia da vontade, posto que uma das partes acede às cláusulas previamente definidas pela outra.

Princípio da Obrigatoriedade da Convenção: O contrato, uma vez pactuado, faz lei entre as partes, devendo ser cumprido tal qual foi pactuado.

Princípio da Relatividade dos Efeitos dos Contratos: O contrato produz efeitos entre os contratantes, não podendo aproveitar nem prejudicar a terceiros.

Princípio da Boa Fé: as partes devem agir com lealdade e confiança recíproca. Considerando-se a boa fé dos contratantes é que na interpretação dos contratos atender-se-á mais a intenção das partes do que ao sentido literal da linguagem.

Princípio da imutabilidade ou intangibilidade: O Contrato é intangível a menos que ambas as partes o rescindam voluntariamente ou haja a escusa por caso fortuito ou força maior.

VÍCIOS REDIBITÓRIOS 

São os vícios ocultos que aparecem na coisa principal e que diminuem, ou mesmo impedem, a sua utilização.  Ex.:  compro um cavalo puro sangue portador de um vírus mortal.  Poucos dias depois o cavalo vem a morrer.  Se eu soubesse do defeito oculto, NÃO teria realizado o negócio.

É utilizado o critério do Homem Médio para apurar se o adquirente poderia ou não saber dos vícios ocultos.

O alienante é responsável, mesmo que desconheça o defeito, exceto se o contrário previr o contrato;

Se o alienante:

Sabia do defeito: restituirá o que recebeu, mais perdas e danos;

Não sabia do defeito: restituirá o valor recebido, mais despesas do contrato;

Ocorrendo os vícios redibitórios, os contratantes poderão propor Ações Edilícias:

Ação redibitória: o adquirente pleitea a extinção do contrato e uma indenização por perdas e danos;

Ação  quanti minoris: o adquirente pode exigir um abatimento  do preço contratado;

EVICÇÃO:       

É a perda da propriedade de um bem para terceiro, em razão de ato jurídico anterior e de uma sentença judicial.  Ex.:  “A” vende para “B” um carro que já foi de “C”.  “C” entra com uma Ação Reinvindicatória contra “B” para que o mesmo lhe devolva o carro.  “B” denunciará à lide o “A” para que o mesmo faça parte da ação judicial.   Restará que a ação de “C” ficará contra “A” e “B”.

Evicto:  O adquirente que vem a perder a coisa adquirida.

Alienante: O que transferiu a coisa mediante contrato oneroso.

Evictor: O terceiro que move a ação e vem a ganhar a coisa.

O alienante responde pelos riscos da evicção se o contrário não previr o contrato;

A responsabilidade pela evicção decorre da lei, não precisando, pois, estar prevista no contrato;

Esta responsabilidade pode ser excluída expressamente do contrato, mas se isto ocorrer, o alienante responde por ela, exceto se o adquirente sabia do risco e expressamente o assumiu.  Neste caso a responsabilidade consiste na devolução do preço acertado.

Direitos do Evicto:

Restituição integral: do preço pago; das  despesas com o contrato; dos prejuízos decorrentes da evicção;  da indenização dos furtos que for obrigado a restituir;  das custas judiciais.

Não pode ser demandado o alienante por evicção:

- Se a perda da coisa se deu por caso fortuito, força maior, roubo ou furto;

- Se o adquirente sabia que a coisa era alheia ou litigiosa;

FORMAS DE EXTINÇÃO DOS CONTRATOS

RESOLUÇÃO CONTRATUAL

                 Extinção do contrato toda vez que houver o não cumprimento de uma obrigação (inadimplemento contratual).  Ex.:  Compra de uma mercadoria a prazo, em 6 parcelas.  O adquirente não pagou nenhuma das parcelas e fica com a posse do bem.  O Alienante entra com uma ação de Resolução Contratual contra o adquirente.

RESCISÃO CONTRATUAL

É a Extinção do contrato na hipótese de Lesão (el. Objetivo= lucro exagerado; el. Subjetivo= inexperiência, imaturidade ou necessidade).  Ex.:  “A” empresta R$ 20.000 para “B” que entrega a escritura de sua casa, no valor de R$ 100.000, como garantia.  “B” não consegue pagar o empréstimo e “A” exige a casa como quitação do empréstimo.

RESILIÇÃO

É a extinção do contrato onde, obrigatoriamente, está em jogo o requisito VONTADE de uma ou  ambas as partes.  Pode ocorrer através do Distrato ou da Denuncia.

Distrato -  é um acordo de vontade de ambas as partes de extinguir o contrato.  Ex.:  “A” aluga um imóvel por 30 meses.  Com 12 meses de vigência do contrato, resolve sair do imóvel.  Procura o locatário e propõe sair do imóvel sem pagar a multa ou pagando somente 50 % da multa.  Se o locatário aceitar a proposta, os contratantes assinarão um Distrato, onde ambos colocarão fim ao contrato.

Denuncia - é um ato unilateral que põe fim a um contrato;  é a ação de uma única vontade.  Ex.:  Denuncia Vazia.

MORTE: Com a morte extinguem-se todos os contratos pessoais, salvo se existir a previsão de continuidade válido para os sucessores;

CASO FORTUITO (FORÇA MAIOR): quando ocorrerem fatos imprevisíveis  e incontroláveis (fenômenos da natureza).  Toda vez que o contrato se tornar excessivamente oneroso para uma das partes, este contrato poderá ser revisto (teoria da imprevisão).  Ex.:  Em 1998 o dólar oscilava em torno de R$ 1.20.  Na virada do ano, houve uma maxi-desvalorização e o dólar passou a custar R$ 2.10.  Quem tinha contratos a pagar, vinculados ao dólar,  viu-se, de uma hora para outra, impossibilitado de honrar seus compromissos.  O STJ resolveu a questão usando um meio termo:  dólar a R$ 1.70.

* Teoria da Imprevisão:                subentende-se implícita nos contratos de trato sucessivo a cláusula REBUS SIC STANTIBUS que subordina a obrigatoriedade do vínculo contratual à continuação do estado de fato vigente à época da sua conclusão.  Esta cláusula busca o equilíbrio e igualdade entre os contratantes. Ela permite a revisão judicial dos contratos de execução continuada quando, em virtude da superveniência de um acontecimento extraordinário e imprevisível, a prestação de uma das partes torna-se excessivamente onerosa.

ARRAS ou SINAL

Arras Confirmatórias: Quantia, em dinheiro ou coisa fungível, entregue por um contratante ao outro em sinal de firmeza do contrato e garantia de que será cumprido, visando assegurar o cumprimento da obrigação, impedindo, assim, o arrependimento de quaisquer das partes.

Arras Penitenciais :        Quando as partes convencionam o direito de arrependimento. Se o arrependido for o que as deu – perdê-las-á em favor do outro. Se o arrependido for o que as recebeu – restituí-las-á em dobro.

CONTRATOS MAIS COMUNS

1.  CONTRATO DE COMPRA E VENDA: é o contrato mais comum e caracteriza-se pela transferência de um bem móvel ou imóvel;  produz circulação de riquezas;  é um acordo de vontades onde fica estipulado que o comprador se obriga a pagar um preço pactuado e o vendedor a entregar o bem contratado.

Características: bilateral  –  oneroso  –  execução instantânea, diferida ou trato sucessivo (depende da forma de pagamento)  –  não solene (como regra)

Cláusulas Especiais: podem ou não fazer parte do contrato, dependendo única e exclusivamente da vontade dos contratantes.  Para serem válidas, devem estar expressas nos contratos.  Geralmente, o vendedor é quem inclui tais cláusulas nos contratos, que via de regra, beneficiam-no.

Retrovenda: é a cláusula através da qual o vendedor se reserva o direito de RECOMPRAR o bem vendido;

Existe um prazo máximo para o vendedor exercer seu direito: 3 anos (caso não esteja registrado em contrato um prazo menor);

Independe da vontade do comprador: a qualquer momento, desde que dentro do prazo contratual, o vendedor pode fazer valer seu direito de recompra, devendo restituir o preço mais as despesas feitas pelo comprador.

Preempção: é o direito de preferência exercido pelo vendedor quando e se o comprador for realizar a venda deste bem móvel ou imóvel;

O vendedor terá a preferência na recompra desde que ofereça o mesmo preço e mesma forma de pagamento;

Quando o comprador for realizar a venda do bem, deve primeiramente ofertá-lo ao antigo vendedor, através de notificação judicial.  O vendedor deverá confirmar ou não, por escrito, e num prazo máximo de 30 dias, a sua opção de recompra;

O valor de recompra deverá obedecer aos preços de mercado;

A obrigação de oferecer o bem ao vendedor passa para os herdeiros do comprador;

A cláusula de preempção deve constar da Escritura Pública;

Pacto do Melhor Comprador: é a possibilidade de um contrato ser desfeito se dentro de um certo período (constante do contrato) aparecer um outro comprador com uma melhor oferta;

O prazo máximo para o vendedor usar tal opção é de  01 ano;

O 1º comprador pode continuar de posse do bem desde que cubra a oferta do melhor comprador;

Ex.:  “A” vende um terreno para “B” por $ 20.000.  Após 8 meses, aparece “C” que oferece $ 30.000 para “A”, o antigo vendedor.  Para que “B” continue sendo proprietário do bem terá que pagar mais $ 10.000 para o “A”.

2.  CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTRE ASCENDENTES E DESCENDENTES: é o mesmo contrato de compra e venda (qualquer tipo de bem) anterior com a diferença de que neste contrato deve haver o consentimento expresso dos demais descendentes;

Características:  bilateral  –  oneroso  –  execução instantânea, diferida ou trato sucessivo (depende da forma de pagamento)  –  solene

a anuência deve ser expressa e por escrito, com firma reconhecida em cartório;

esta anuência é uma forma de buscar a igualdade entre os filhos e evitar a Simulação;

se não existir a anuência dos demais descendentes, o ato será NULO;

3.  CONTRATO DE DOAÇÃO: é caracterizado pela liberalidade de uma das partes e pela aceitação da outra parte;  o doador desfalca seu patrimônio e o donatário tem um ingresso em seu patrimônio.

Características:  bilateral  –  gratuito  (regra) –  execução instantânea –  não solene

animus domandi - só produz efeitos com a aceitação pelo donatário;

A Doação Universal é nula, pois o doador tem que ficar com bens para sua subsistência.

A doação feita ao nascituro valerá somente quando aceita pelos pais.

A doação é nula: quando feita entre cônjuges no regime de separação de bens e/ou quando feita da parte indisponível que é a parte legítima dos herdeiros.

Tipos de Doação:

Doação Condicional: quando a doação, que para ter a sua eficácia, depender de acontecimento futuro e incerto;

Doação com cláusula de reversão: com a morte do donatário o bem reverte para o patrimônio do doador.

Doação com encargos: é onerosa e bilateral, pois gera obrigações para ambas as partes.

Revogação da Doação: quando existir a INGRATIDÃO por parte do donatário (quem recebe a doação), a Doação poderá ser revogada e os bens doados retornam ao Doador.  Existem 3 hipóteses:

Atentado à Vida: o filho (donatário) atenta contra a vida do pai (doador); tentativa ou consumação de homicídio por parte do donatário contra o doador;

Ofensa à honra: calunia, injúria ou difamação por parte do donatário contra o doador;  causam ilícitos penais;

Se negar a prestar alimentos ao doador: alimentos aqui entendidos como vestuário, lazer, alimentação, educação, etc.

Restrições à Liberdade de Doar: o doador poderá  doar até 100 % de seu patrimônio a quem quizer, desde que não tenha herdeiros necessários;  caso tenha herdeiros necessários, poderá dispor de até 50 % de seu patrimônio, doando-os a quem quizer;

Herdeiros necessários: pelo Código Civil atual os herdeiros necessários são os descendentes e ascendentes, nesta ordem;  no novo Código Civil (Lei 10406, entra em vigor em 2003), os herdeiros necessários são, em ordem:  ascendentes, descendentes, conjugê ou companheiro(a).

Antecipação da Legítima: todo bem doado aos descendentes, em vida, é considerado como Antecipação da Legítima, ou seja, é a antecipação da herança antes da morte.

Pode o ascendente doar ao descendente, mas considerar-se-á antecipação da legítima e deverá ser trazida à colocação por ocasião da sucessão.

Se não estiver expresso em contrato que o ascendente está doando a sua parte disponível (50 %), será considerado Antecipação da Legítima;

Ex.:  “A” , com um patrimônio de $ 100.000 tem dois filhos, “B” e “C”.  Em vida, resolveu doar sua parte disponível (50 % = $ 50.000) ao filho “B”.  Ele não se preocupou em registrar que estava doando sua parte disponível de 50 %.  Quando de sua morte, o seu patrimônio estava reduzido a $ 50.000, e foi dado integralmente ao  filho “C”, pois o filho “B” já havia recebido sua parte (50 %) como Antecipação da Legítima.

Adultero ou Cúmplice: a doação de um dos cônjuges para o amante ou cúmplice é NULA de pleno direito;  isto ocorre para se proteger a família;

Nem os 50 % disponíveis podem ser doados para o amante ou cúmplice sob pena do contrato ser declarado NULO;

4.  CONTRATO DE LOCAÇÃO: é um contrato (negócio jurídico)  onde uma das partes transfere provisoriamente a posse de  um bem móvel ou imóvel  e em contrapartida a outra parte realiza um pagamento de alugúeis enquanto estiver de posse do bem,

Características:  bilateral  –  oneroso  –  trato sucessivo –  não solene

Tipos de Contrato de Locação:

Prédios Urbanos:  bens imóveis utilizados para moradia ou fins comerciais e/ou industriais: são regidos pelo Código Civil e pela Lei do Inquilinato.

Ex.: locação de um apartamento;  locação de uma residência; locação de um galpão comercial, etc.

A localização do referido imóvel é uma forma subsidiária para enquadramento (CC ou Lei do Inquilinato);

Prédios Rústicos: bens imóveis utilizados para outros fins que não o de moradia e comercial e/ou industrial;  são regidos pelo Código Civil e pelo Estatuto da Terra.

Ex.: locação de um pasto;  locação de um flat;

Locação de Prédios Urbanos : os casos abaixo são enquadrados no Código Civil:

Locação de vagas de garagem; Locação de apart-hotéis e equiparados; Locação de out-doors (publicidade); Locação de prédios para Pessoas Jurídicas de Direito Público;

os casos abaixo são enquadrados na Lei do Inquilinato: Locação Residencial (Denuncia vazia e Denuncia Motivada); Locação Comercial; Locação de Imóvel por Temporada  no máximo por 3 meses;

CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL  X  NÃO RESIDENCIAL

 

TIPO  DE CONTRATO MODALIDADE PRAZO CARACTERÍSTICAS
Residencial Comum 30 meses ou mais - o contrato se rescinde no término do prazo, com prorrogação por tempo indeterminado, caso silentes as partes por mais de 30 dias;

- ocorrida a prorrogação, caberá denúncia imotivada (denúncia vazia), a qualquer tempo, com 30 dias para desocupação;

- na ação de despejo, se o locatário concordar em sair, terá   6 meses para desocupação;

 

Menos de 30 meses

- findo o prazo ajustado, a locação prorroga-se automaticamente, por tempo indeterminado;

- retomada do imóvel só com denúncia estribada em um dos motivos previstos na lei (ex. uso próprio, reforma, etc);

- se a locação tiver mais de 5 anos contínuos, caberá denúncia vazia;

Contratos antigos - as que vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas imotivadamente, com prazo de 12 meses para desocupação;

- havendo revisão judicial ou amigável do aluguel nos 12 meses anteriores à lei, a denúncia vazia só pode ser exercida após 24 meses da revisão;

Livre negociação - no caso de imóveis novos, com habite-se após a vigência da atual lei, bem como contratos feitos após 5 anos desta vigência fica livre:  o preço do aluguel e o prazo de reajuste (periodicidade) e o índice de correção, a serem fixados no contrato;

- não pode usar como base moeda estrangeira, variação cambial e salário mínimo;

Por temporada

 

Até 90 dias - deve ter fins determinados como: lazer, tratamento de saúde, obras, etc;

- aluguel e encargos podem ser cobrados antecipadamente e de uma só vez;

 

 

 

   

 

 

 

TIPO DO CONTRATO MODALIDADE CARACTERÍSTICAS
Não residencial Comercial - abrange locatários comerciantes ou industriais;

- contrato por qualquer prazo, com prorrogação por tempo indeterminado, se no seu termo final ficarem silentes as partes por mais de 30 dias;

- prorrogado, caberá denúncia imotivada (vazia), a qualquer tempo, com 30 dias para desocupação;

- é possível ação renovatória de aluguel (art. 49);

Civil - abrange locatários com atividades civis, suas sedes, escritórios, estúdios e consultórios;

- para denúncia vazia segue a locação comercial;

- não tem direito a ação renovatória, salvo se se tratar de sociedade civil com fins lucrativos.

Especial - abrange escolas, hospitais, asilos;

- rege-se por sistemática própria que exclui a denúncia vazia – arts. 53 e 63, § § 2º e 3º;

De benefício ou vantagem profissional indireta - ocorre quando o locatário é pessoa jurídica e o imóvel é destinado ao uso de seus dirigentes ou empregados – art. 55;

- para denúncia vazia segue a locação comercial;

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